星期三, 六月 14, 2017

屋況差又頻漲價!生活沒品質更存不了錢


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【第381期
2017.06.15
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焦點話題: 屋況差又頻漲價!生活沒品質更存不了錢
精選文章: 房租連漲60個月,竟是打房惹的禍?
  規劃勞退自選平台,可借鏡私校退撫自選機制
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屋況差又頻漲價!生活沒品質更存不了錢

作者:陳承璋 攝影:張智傑

房租漲不停,生活更是苦不堪言...

個案1〉上班族小瑜(26歲)
房東想多賺 我氣到想搬家

今年26歲的小瑜(化名),已在台北租房四年。

第一年與人合租,第二年自己找套房,目前租在台北古亭一間老公寓,地點很方便,就在市中心區,但五坪大小竟要價1萬1000元。

近期房東更是以物價上漲為理由,房租再漲了300元,讓她一度氣到想搬家。以下是她的告白:

我任職補習班助教,月薪有40K以上,但加上電費,一個月房租,就占薪水兩成多。

租金高沒關係,但房間很小,一張書桌和床,再擺些自己的東西就滿了。

因為套房的空間小,廁所是用玻璃帷幕隔起來,洗手台在廁所外面,洗衣機塞在房間角落,我常常要開除濕機,現在房間的天花板開始長壁癌,就是因為太過潮濕了。

也許因為房東想要多賺點,一層就隔了八間房子,有些房間坪數比我更小,還沒有窗戶,其他房客的電費,一度收6塊錢,我的電費房東卻說已經給我特別優惠!

1萬1000元對我來說已經很貴了,去年底房東卻傳來簡訊,說是最近政府不斷調漲水、電、瓦斯費,所以今年1月起,要多補貼他300元。

起初我與他反映已住在這三年,但他卻回覆:「因為看在你是好房客,所以才只漲300,其他人都漲500。」

有很多人都問我,既然抱怨,為什麼不選擇搬走?我曾經試著找房子,但是不知道為什麼,在台北市同樣價位的物件,我找不到更喜歡的,所以也只好先忍下來。

個案2〉家庭主婦Peggy(30歲)
委曲求全 一家三口真難挨

今年30歲的Peggy,已婚,育有一子,原本住在永和八坪套房,因為小孩出生,一家三口必須租一個有廚房的房間,但這一找讓她驚覺,感覺房租又變貴了。

好的物件根本找不到,很多房間的格局更讓她看得倒退三步……。以下是她的告白:

我原本是住在永和套房,八坪就要1萬5000元,我認為已高於行情。

生小孩之後,有必要找間更大一點的屋子,想搬出去。但是出去找房發現,很多格局很怪的房子都讓我很驚訝。

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房租連漲60個月,竟是打房惹的禍?

作者:陳承璋 攝影:陳之俊

台灣居,大不易!近幾年,政府積極打房,讓房屋銷售跌到谷底,但相反地,房租卻是連年上漲。辛苦的租屋族,該怎麼辦?

出社會四年的小陳(化名),為了工作必須在大台北地區租房子。三年前,他選擇住在新北市永和區的頂樓加蓋套房,一個月租金8000元,加上水電費要9000元,七坪大小的空間,雖然不算大,但所有家具也都一應俱全。

三年後,他多了一點點積蓄,想要換間大一點與舒服一點的房子,更不想再住在夏天熱到半死的頂樓加蓋,於是把預算提高至1萬元。未料,他竟然在大台北地區展開一場租屋漂流記。

台中最誇張 漲幅高達7.8%

他萬萬沒想到,三年後的房子,變得那麼難租,好不容易找到一間屋況還行、約六坪大的房間,竟踩到地雷。

房子位在一樓,隔音極差,當時適逢大學學測放榜,隔壁鄰居爸爸罵兒子考得一塌糊塗都聽得一清二楚。

更誇張的是,因管線問題,隔壁房室友一沖馬桶,自己的馬桶就猛然變成湧泉,到處噴水,向房東反映,房東竟不願處理,只好悻悻然搬家。

而這一搬,他又到處找房,找了將近20幾間,才終於找到合適的物件,讓他想都想不透,怎麼預算提高至1萬以上,好的房間還是那麼難找?

你恐怕不知道,目前像小陳這樣為租屋而苦的人,不在少數。

近幾年來,政府打壓房價,房屋銷售跌到谷底,甚至傳出帝寶一坪下跌到100多萬。

但任誰都想不到的是,相對於房價「跌跌不休」,全台房屋租金卻悄悄上漲!

根據內政部不動產資訊平台的統計,租金指數從2011年1月的99.88,一路上揚至2017年3月的104.52,近五個百分點,創下歷史新高。

值得注意的是,對比消費者物價指數,雖也呈現攀高現象,但每季仍漲跌互見,租金指數卻是從2011年9月開始,連漲超過60個月,顯見在台灣要租房子住,簡直愈來愈難。

再進一步透過內政部的資料分析,近兩年每坪租金行情,台中市漲最多,達7.8%,大台北地區則漲近2%,「大台北地區因為租金比較貴,所以漲一點民眾就會很有感,」永勝租售管理執行長徐銘達強調。

如果細看租屋族最多的大台北地區,以行政區來區分,台北市近三年來每坪租金漲幅,僅大同區平穩,其他的地區都在往上攀高。

而新北市近一年來,尤以新店區漲7.6%、板橋區7.3%、中和區5%等最高,過去北市租屋族跨一條橋到新北市相對便宜的租房紅利,也漸漸縮水。

「我認為實際行情應該比內政部統計的數字還要高,」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,由於台灣租金市場不若房屋交易能實價登錄,九成以上房東都沒報稅,內政部的數字低估了實際行情。

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規劃勞退自選平台,可借鏡私校退撫自選機制

作者:林讓均 攝影:張智傑

2005年勞退新制開辦以來,勞退基金曾三度出現虧損,如果不滿意現行委外代操的勞退績金績效,或許可不由勞工自已來投資,但制度該如何設計?

屬於「確定提撥制」的勞退新制帳戶,其資金水位取決於兩大關鍵:「帳戶累積金額」與「基金報酬率」。前者主要是靠提撥金額來累積,後者則看操作績效。

然而,自2005年勞退新制開辦以來,勞退基金曾三度出現虧損,最近一次為2015年,報酬率為-0.0932%、平均每帳戶虧125元;賠最多的一次,是在歐債危機爆發的2011年,每帳戶損失超過3000元。

自己的錢 何不由自己投資

既然由「勞動基金運用局」管理、逾半委外代操的勞退新制基金績效不如預期,何不由勞工自己來投資?

前年始,勞動部研擬推出勞退自選平台,然而提送「勞退條例修正案」,卻被行政院退回擱置,儘管投信投顧業者動作積極,立法程序始終卡關。

「已有許多國家在退休制度中,納入『自選投資方案』!」施羅德投資集團退休新制全球團隊最高主管萊斯禮(Lesley-Ann Morgan)表示,主要是因為民眾想要自己掌控退休投資的主導權,也會因此更樂於提撥勞退金,諸如香港(強積金)、澳洲、瑞典與智利等國,皆已有勞退自選方案。

台灣關於勞退自選機制的討論,經常針對自選的部分是否應該享有「最低保證收益」而爭論不休。

目前,勞退帳戶享有「兩年期定存利率」的最低收益保證,也就是,即便結算退休金的當年度績效虧損,也會補足至最低收益保證。

不過投資界大多反對「最低保證」條款,認為既然是「自選」,就該貫徹自己的投資、自己負責的精神;況且,這條款可能不利於整體基金的長期報酬。

萊斯禮分析,「最低收益保證」雖能滿足短期的收益需求,但基金管理者為了滿足最低收益,投資策略傾向保守,不敢投資風險較大的成長性資產,長期而言,就會擠壓資本利得的空間,無法做大退休金規模。

那麼,勞退自選平台該如何設計?國內第一個施行自選機制的「私校退撫儲金」,其經驗常為人稱道。

風險分級 推人生週期基金

「私校退撫儲金」的自主投資計畫在2013年開辦,共有三種風險屬性的投資方案,風險從高至低分別為「積極型」「穩健型」與「保守型」。

「私校退撫儲金監理會」執行祕書賴俊男表示,從2013年4月完成自主投資布局至2016年底,積極型的年化報酬率為4.3%、穩健型為5.5%,而保守型約1.8%,都比現行一年期定存利率來得高出甚多。

由於私校退撫的自選設計是,只要成員沒有做選擇,就將其資金自動歸入保守型,以保守型為預設方案,並享有「兩年期定存利率」的最低保證收益。

「但最低保證反而是傷害,讓多數教職員傾向留在保守型投資中,」賴俊男指出,有八成五的私校教職員屬於「保守型」,其中不滿50歲的成員高達64%,這些人離退休尚遠,投資卻過於保守,將導致儲金不夠支應退休生活。

因此,今年928教師節,私校退撫儲金將發表第四種、擬設為「預設方案」的投資選項:「人生週期基金」(Life Cycle Fund),會隨著年齡的增長,自動將資金配置在不同風險等級的資產。

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