[G4G] 华尔街日报中文网 中国买房大军进发纽约

2013/02/25 08:06:09

中国买房大军进发纽约

丁晨洁/Adam Molon

纽

约 楼市继续回暖，与价格同时上涨的是大洋彼岸中国买家的购房热情。凯文•布朗（Kevin Brown）是纽约苏富比地产（Sotheby’s International Realty）的房产经纪人，最近一个香港客人通过朋友介绍找到了他。布朗带着她把曼哈顿临近中央公园的豪华公寓看了个遍，这位女士对他说，500万美金 的价格不是问题，之所以急着买房是因为女儿要上哥伦比亚大学或者纽约大学。

丁晨洁

纽约下城99 John Street公寓楼的入口处。

“陪她看了六个小时之后我终于开口问：你女儿多大？她说：两岁。”布朗回忆说，当时他心里想的是自己连晚上回家要给两个女儿做什么晚饭都不知道，更别提十几年后的事了。

几个星期后，他成功地帮那位客人在西57街上著名的One57里签下了一间价值650万美金的公寓。

根 据美国房地产数据分析公司CoreLogic的数据，纽约住房价格指数去年12月同比上涨了7%。中国人往往买涨不买跌，所以价格上升反而会刺激更多的需 求，搜房首席运营官刘坚接受采访时说。胡润研究院的调查显示，在中国，净资产在100万美元以上的有270万人，其中30%都在海外进行地产投资。第一批 走出去的超级富豪专注于高档物业，主要以现金买房。现在更多普通买家也开始走出去了，他们一般采用和在中国买房一样的按揭做法。

丁晨洁

站在99 John Street大楼的门口能看到不远处还在施工中的世贸大楼。

根 据搜房网的《2012年中国购房者海外购房趋势报告》，美国仍然是最受中国购房者青睐的国家，之后是澳大利亚和加拿大。在1200万参与调查的潜在购房者 中，43%称移民是海外置业的主要目的，其次是教育，占25%，投资为23%。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。另 外，50万美元及以上预算的购房者占比超过60%。

布朗的客户构成已经随之改变，“三年前，我的客户中约12%是中国人，去年这个数字增长到20%，现在约三分之一都来自中国”。中国留学生蜂拥而至，他们的父母想要在这里给他们提供一个和国内同样安逸的环境。

来自四川成都的高亦丘今年21岁，虽然还只是纽约佩斯大学的大三学生，但她已经在著名的99 John住了两年多。这栋楼出自打造帝国大厦的两名设计师之手，在过去的80年中一直是曼哈顿的地标住宅之一。它距离华尔街三个街区，距离世贸大楼四个街区。

2010 年9月入学后，高租下了这栋楼里的一间小套房。一个月后，她的父母就决定在这里买一套一室一厅的公寓，当时全部加起来价格差不多是80万美元。他们选择在 美国向汇丰银行贷款，使用浮动利率，初始利率为3.875%。虽然有能力一次性把钱款付完，高家还是选择了按揭，首付20万美元。“我妈想把更多现金投资 到别的地方去”，高说。

目前，她的公寓升值到了90万美元左右。她说如果自己明年毕业之后回国，她就将公寓出租，现在同类房子月租金在3200到3600美元。扣除每月450美元的管理费和660美元的房产税后，月收入大概是2300美元，而每月按揭费用大约3000美元。

高当年的房产经纪人叫莱恩•瑟汉（Ryan Serhant），他是纽约最著名的房产经纪人之一，也是风靡全国的真人秀《百万美元楼盘》的明星嘉宾。

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纽约房产经纪人莱恩.瑟汉(Ryan Serhant)的墙上挂着一幅上海浦东的天际线的照片。他每年往返中美两次，今年他打算提高频率，去主动接触更多的地产开发商和买家。

瑟 汉说，虽然美国的按揭付款方式已经完全对中国买家开放，但对个人信用等资质的审核门槛非常高，因此现金仍然是跨境购房的主要付款形式。“绝大多数中国买家 还是选择一次性付清房款”，瑟汉说，“随着房价上升，那些非一次性付清全款的买家基本都选50%的按揭，但这些人其实也是非常富有、有充足银行存款证明的 客户。”

今年一月至今，纽约住宅地产的存量继续减少，价格略有上升。根据曼哈顿贝尔玛克地产（Bellmarc Realty）高级经纪人约瑟夫•柯达（Joseph Corda）提供的数据，去年八月曼哈顿的公寓存量是6995套，今年一月降到了5875套，大部分交易集中在过去的一个季度里。“纽约人也都想买房子 了，主要是因为一方面租金过高，另一方面失业人数相对稳定，人们在过去几年里节省开支注重存款，加上银行贷款略有放松，所以原本租房子的人现在都想拥有自 己的房子”，柯达说。

与此同时，“中国买家也不断涌来，他们对任何有升值空间的物业都有浓厚的兴趣”，瑟汉说。他自己的地产经纪公司Nest Seeker，今年一月完成了价值7000万美元的交易，其中30%的客户是中国人。

“眼 下股市在涨，但他们宁愿把钱投到房地产里面去，因为在他们看来这始终是最好的投资方式”，瑟汉说，“在接下来的12至18个月里，纽约平均每平方英尺的价 格会涨到2000美元（折合每平方米约为21600美元），但比起香港、上海、北京这样的城市，这并不算贵。富裕的中国人到纽约来分散投资风险，因为在国 内大城市买房也许代价更高。”

美国国家房地产经纪人协会的数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场的全年购买力为90亿美元，购 买量仅次于加拿大，位于所有国际客源的第二位。搜房网刘坚认为，中国人的需求尚未全部释放。很多中国人都很有钱，但他们不懂这个市场，徘徊在门口不知道怎 么踏进去。2008、2009年时美国的房价相对中国来说还比较高，之后美国房价从高点往下掉，加上汇率不断变化，所以现在是人民币对美国房地产的购买力 最强的时候。虽然海外置业人数排在前几位的仍然是上海、北京、深圳这样的传统沿海大城市，但山东、浙江、山西等地的地县级城市中也涌现出了大量潜在购房 者。

有越来越多非东南沿海的中国客户来纽约看房，他们不会说英语。 “十年前是典型的‘东方适应西方’，而现在我们都要顺应‘西方适应东方’的潮流”，布朗说。为了更好地了解中国人的文化和思维方式，他不仅提高了往返中美的频率，还特地去上了中文课。

“我 可能永远都没办法流利地用中文和他们进行交流”，布朗说，“但我的目的是去了解‘中国客户的哪些特点可能限制了成功交易的可能性？’‘哪些做法可能会让他 们不高兴？’‘我说什么可能会对他们的购买兴趣产生负面影响？’这些才是我想从学中文过程中去发掘的东西。比如他现在深谙中国人忌讳数字四。本土买家无不 热衷能看到中央公园风景的公寓楼，中国买家对此则没有那么热衷，但窗户一定要朝南。

“如果非要说中国买家的最大特点是什么，我会说他们从来不会吃亏。他们做了几千年的生意，远比我们精通这些”，布朗说。

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