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星期三, 12月 24, 2014

[G4G] 博谈网 | 2014年中国楼市出现冰火两重天

博谈网 | 2014年中国楼市出现冰火两重天

在圣经《新约•马太福音》中有一则寓言："凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来"。这就是著名的"马太效应"，此效应如应用在经济领域，则指一种强者愈强、弱者愈弱的现象。2014年的国内楼市，整个表现可用惨淡来形容，房地产供需两旺、房价一日千里的上涨依然成为历史，分化成为今年楼市的关键词，市场各方的反应冰火两重天，不同城市的房地产表现可谓迥异。

分化首先表现在房企方面，由于成交陷入低迷，加上资金成本不断上升，三四线中小房企被逼向"死胡同"。已有熬不住的，破产倒闭，而多数正在苦苦支撑。以河北省邯郸为例，这里的楼盘售价也就3500-4000元/㎡，但土地成本接近1000元/㎡，建安成本2000元/㎡，这都不算什么，最致命的资金成本，小型开发商民间融资的月息低的2分（相当于年利24%），高的3分（年利36%），售价永低于成本，中小房企命运堪忧。

但对于大型房企来说，日子却过得却相当潇洒。谁将成为2014年房企老大，接近年底万科和绿地又打起了口水仗。先是万科宣布2014年前11个月实现销售面积1600万㎡，销售金额达到1901亿，同比2013年分别增长了14.8%和18.9%，这意味着万科截至11月销售额已超去年全年，创历史新高。而绿地公布的数据更是惊人，该公司前11个月累计销售额为1918亿，已超过万科。究竟谁是老大，最终只能等到年底方能揭晓。

而在土地市场上，一线城市和其他城市也分化的尤为明显。可查证的官方数据显示，截至到11月30日，一线城市北上广深的土地出让金高达4692亿，距离2013年全年的历史记录只有咫尺之遥。按照往年规律，12月份将是土地出让的高峰季节，因此一线城市土地成交额刷新记录已是板上钉钉。以北京为例，该市前11个月出让金总额高达1900亿，超出去年全年水平，已创历史新高，市场全无萎靡不振的影子。

有吃肉喝汤的，就有咽菜吃糠的。相比一线城市的疯狂，二三四线城市的土地市场冷清无比。由于房价停涨甚至回头向下，购房者陷入深度观望，开发商受困于资金紧张，囊中羞涩，对后世持悲观态度，拿地热情陷入冰点。不少三四线城市全年土地成交大幅度下降，甚至有个别城市出现土地零成交的尴尬现状。这对土地财政患有严重依赖症的三四线城市来说，无疑是一个重创，使得财政收支捉襟见肘，入不敷出。真正是一线城市撑死，二三四线城市饿死。

作为市场主角的购房人，在2014也不可避免的产生分化。市场热度降低，进入低潮期时，买房人自动分为两类：一种退出购买，进入长期、深度观望阶段；还有一种坚信房价未来一定会上涨，因此选择逢低纳入。当然与往年不同的是，买房的人群阵营也在分化。在前几年，买国内的房子占绝大多数，但如今虽着国内市场的变化和对国际市场的进一步熟知，很多买家开始放眼国际，中国买家买遍全球房产的梦想正在实现。

不管如何，2014年楼市分化的背后，不仅代表着楼市黄金发展期的结束，更是回归理性和在健康道路上震荡。在此过程中，有人欢笑有人哭，有大赢家，也有悲催的失败者。但房地产在中国经济发展的过程中，扮演了不可或缺的重要角色，在目前的体制下，尚无一种可替代的行业能够取代其支柱产业的地位。

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2014年12月22日 下午 11:44

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