冷静地看待最近的“楼市回暖”
摘要:最近楼市的突然“回暖” 并不影响笔者对中国楼市合理回归的比较乐观的态度，因为合理回归反映了民生居住性买房者的民意，民意不可违。但需要有一定的耐心，要有政治形势的配合。
最近北京等一二线楼市突然“回暖”，成交量环比有2位数的增长，房价环比也有7%以上的增长（北京）。而且还传来排队买房和房产商用“涨价”敦促客户签约的新闻。比楼市“回暖”本身更“热”的是房地产代言人在媒体上的热炒，什么“楼市逆转”啦、“调控失败”和“政策见底”啦、“重复09年楼市的疯狂”啦，等等。面对这场“突发性”的“回暖”，一些赞同房地产调控的网友似乎也开始焦虑起来：“红旗（调控）到底能打（撑）多久”？
笔者认为，这场突发性的“回暖”需要冷静地看待和分析。首先，在分子一样大的条件下，分母小，分数值就大：低基数上的高增长率没有什么稀奇。这是简单的算术常识。大家知道，在前几月或前半年，楼市的成交是极度萎缩和接近冰点的。因此4、5月份以后在这个接近零的基础上，稍微有点成交量就可以贡献2位数甚至3位数的增长率，因此，2位数的成交量增长，只能说明原来的成交量实在小得可怜，并不能说明买房的绝对数量有多大的增长。
其次，房价统计是说不清和看不明的数字游戏，不能太当真。统计宣称：北京5月份房价环比上涨7%以上和重回每平米2万元以上，能不能以此看作房价反弹甚至反转的信号呢？显然不能。因为这是指的“均价”统计。大家知道，统计“平均数”的代表性取决于统计的范围和数量。像北京这样的一线城市，其不同区域的房价是相差很大的。前几个月或前半年的成交可能主要分布在房价相对不高的区域，因此统计平均下来的北京市“均价”就跌到2万以下，而4、5月份以后房价相对较高区域的区域也开始增加成交量（有的房产商和二手房业主扛不住和开始抛售，以及这些区域的“刚性需求”一直比较大），因此统计平均下来的北京市“均价”会一下子上涨不少和重回2万以上。这只说明成交有点朝高房价区域转移，并不说明北京的房价真的开始反弹，更不能说明北京房价的反转或“逆转”。
第三，现今中国商业上的排队现象，既可能是商品供不应求的真实反映，也可能是商家故意制造的一种商品“紧俏热销”的气氛。笔者调查过卖场超市的收银口排队现象。笔者问商家：为什么不再增加几个收银口以方便顾客？商家说：卖场超市排队付钱，能创造一种该卖场超市商品热销和客流多的形象。原来是商家刻意所为。事实上，“排队买房”也一直可能是房产商刻意所为。无良房产商雇人排队“买房”的把戏，时有所闻。无良房产商雇无良媒体宣称排队“买房”的把戏，也时有所闻。还有无良房管部门“故意”不监管楼盘假销。因此，房产商导演的排队“买房”大剧常常演得像真的一样，能欺骗一些单纯的买房者。退一步讲，就算排队买房真的是因为房的供不应求，那也不能说明这种“供不应求”中的“求”一定是刚需。事实上，据笔者的观察，在限购条件下，在北京等一线二线城市排队买房者中有相当多的外地户籍的首套购房者，其中又有相当多的人其实在外地拥有住房甚至不止一套住房，因此他们在北京再买房的动机是为了投资。这是笔者过去多次对排队买房者调查的一个结果。笔者相信，排队买房往往是投资投机炒房的因素所致，是一种“假刚需真投资”现象（叶檀）。
第四，“房地产调控政策已经见底”一说也无根据。是的，中央政府是说过今年不再出台新的房地产调控政策，主要是坚持已有的“双限”政策不放松。但这并不意味着明年和明年以后不推出新的调控政策。事实上，已有的“双限”政策还有很大的加码空间。比如，限购城市还只有不到50个，全国县级以上城市有670多个，就是说，全国还有600多城市“等着”限购呢。而且现在“限购2套”还是比较宽松的，是不是有可能推出“限购1套”这样严厉的政策呢？有可能的。另外，现在对异地买房的限购也比较宽松，比如有的投资炒房者，可以按“外地户籍限购1套”的政策，分别在多个一二线限购城市投资购买多套房。因此，对异地限购的政策也有加码的余地，比如只允许在全国范围内限购2套房。限贷政策也有很大的加码空间，如取消第2套房贷和把第1套首付比增加到50%等。另外，最重要的调控即房产税还没推开呢！所以，“房地产调控政策已经见底”的话，真不知道怎么说出口的？
我们知道，“房地产调控政策已经见底”实际上只是反对房地产调控的地方政府、房产商和投资投机炒房者等房地产利益集团的一种愿望，他们把“愿望”当“现实”来进行宣传了。实际上，只要投资投机炒房势力不退出中国房地产舞台，中央政府的房地产调控就不可能见底。广大自住改善性买房者对此要有足够的信心和耐心，要懂得不让你们买房居住的就是这股投机势力，要相信中央政府是能够遏制住这股投机势力的。
总之，最近楼市的突然“回暖” 并不影响笔者对中国楼市合理回归的比较乐观的态度，因为合理回归反映了民生居住性买房者的民意，民意不可违。要指出的是：中国楼市的“合理回归”实质上并不是看房价的下跌，而是看投资投机势力是否真正被挤出民用性（非商用性）楼市。最近住建部政策研究人员秦虹说，“现在，投资投机需求已基本上被挤出楼市。”按此逻辑，中国楼市现在已经基本上回归合理了？这显然不符合事实。因此，秦虹说的是不对的，投资投机势力并没有真正被挤出楼市。一是原有大量的投资投机房包括大量的空置房还在楼市里“折腾”或待价而沽；二是全国还有600多城市活跃着投资投机者的身影；三是在近50个限购城市里，（1）买第二套房的居民家庭中还有相当多的投资投机者，（2）买第一套房的外地户籍居民家庭中可能有相当多的家庭在全国各地拥有多套投资投机房，（3）一些政府机构、国企和私企通过种种歪门邪道团购福利住房供本单位或关系单位人员用于投资投机，（4）房地产商通过自卖自买进行投资投机。可见，中国的投资投机势力远未被挤出楼市，他们现在是潜伏状态，一有风吹草动，就会被唤醒和兴风作浪。我们不要轻易低估中国投资投机势力的能量。要知道他们的成分是官、商、富，是中国社会目前的最强势群体。总之，民意不可违，楼市回归的总趋势不可挡，但需要有一定的耐心，要有政治形势的配合。
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