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星期六, 3月 16, 2013

[G4G] 謝逸楓:調控房價失敗只因政府一錯再錯

�逸�:�控房�失�只因政府一�再�
 
   ��:2013年2月20日��院�市�控“新�五�”�2013年3月1日��院�市�控“新�五���”已�出�21天�13天��,市�上已��於恐慌之中。一是�控加��地方版��出�的消息漫天�舞,最是中央�地方政府�急�言譬如全�性的�控政策。二套房�停�、二套房�首付提至7成�利率1.3倍、部委�合�控新政��,出�房���一�征方案等政策。同�,地方政府不��出�控新政的�音,譬如房���容的�控政策。北京、深圳、南京、武�、�沙等城市房���容、深圳“限�令”,最後都被以“��式”的辟�告�譬如“20%��”政策。3月1日,新�五���出�,��出�人�房20%�收的新政,�天就被政府叫停。而清�市去年9月�施了�人�房20%�收政策,房�依然上�3.92%。“20%��”政策已在�莞�施了5年(2007年-2015年)有余。2012年二手房均��3542元/�,5年累��幅超�60%,但仍比一手房成交�低了4700元/�。�莞十年房�上�184%,超出了全�平均水平。而�莞地�的�幅更�迅猛,十年�上�了311%。
 
   “20%��”在�行�面仍有“空子”可�。由於�莞本身的房地�市�格局和城市特性等因素,再加之在不少��操作�面存在�多“��”,��莞的二手房市�一直�於活���。例如“差�”中的“合理�用”就被大做文章。一是可以通�一些手段�提高�些�用,相�地�少��的金�。二是除此之外,由於一些房源���久,如何衡量其原有的�格成���。此前,�莞市�的普遍做法是,由房�中介交由��的�估公司�行�估,再根��估�向地�部�申���。三是由於�有�一的��,只要 “�通”�估公司,就可以做高房子的原有�值,�少征�金�。“���”�是,不管按照何���征�,�些��都�被�嫁到�家身上。其他城市�行�一政策首先要解�����,一是房屋的原有�值如何���估;二是征收的��一定要按照相��定,由�家�承�。
 
   �者��,“�然前期中央�控房�效果�著,房�上��快��完全被遏制。由於市�商品房去�存快速�部分城市供��缺及�控缺乏��操作性等地方����不出,新�五����毫��行力。毫�疑�,�前�市一二房��幅加速上���售成交量翻倍,表明“新�五�”�“新�五��”�已�“抗�性”,�控大有“形同��”的�疑。因此,“地方版��”出�刻不容�,否��市一旦形成反��期之�,�定�市目�必�完成。一方面第五��控政策已�半月,��已�十天。房���水�船高的上�,成交不�的上升,新�控政策已被�疑成“��”。另外一方面是中央放�控�到下面,但部委�地方版��依然按兵不�,未及�跟�出�,�致市�越�越恐慌,房企�狂上�房�,�房者�房入市。土地市�火爆,地王出�,地�上�。”
 
   �者��:“中央放�控��下面,意味著部委�“地方版��”�定第五��控房�效果。但是,�目前的部委�作看,����的新政策,�於市�效果�察期。而地方政府�跟著部委的方向走,等待部委新的政策�指示安排。�然,新�控政策具有非常明�的�後性,延�了�控�行最好��。一方面是新�五����“大而不�”,地方上很��行。另外一方面是�於�心�控之後的�面效果,影�到���定。三是�控出�之後�有一���期,�全���交差,失去地方版��落�的��。�市已�入�控“敏感期”,考�新�五����的“靴子”已落地,�市�控效果有待於�一步�察,部委�“地方版��”才�出��整,更加具有��性�目的性的�控,一方面是�定房�,避免��合理�房需求。另外一方面是遏制投�投�需求,避免房�陷入失控。”
 
   �者��:“今年房地��控政策非常特殊,未��控政策��是看新政府的�控方向及部委�地方制定的��。一方面是中央高������全�����召�,最新的�控政策走�不�定。另外一方面是“新�五��新�五���”作�最後一���院�理�布的政策,�新任的中央高����控思想是否�一,�需要�察。但是�控的思路依然是�一�共�的,就是���持房地��控不��不放松,遏制投�投�炒房需求,控制房�上��快,�定�市�期,保�合理需求。未�部委�地方制定的��主要是遏制投�投�炒房需求,同�也是保�合理的�需�改善�房需求。一方面是�控政策的�整上��差�化的思路,避免“一刀切”。另外一方面是�控政策的�行上��更加�和的手段,避免��合理的�需�改善�房需求。”
 
   �者��,“房�“越�越�”的根源就是只因政府一�再�,犯了�控十年一���,“一手�制需求,一手�低供�”。��未真正�控到房�核心��,譬如住房保障法的出�、土地制度改革、��分配制度改革、商品房�售制度改革、金融制度改革、增加老百姓收入、加大土地供�等。因�十年十�控“房�失�”告�就是最好�明。一是中央�控目�不正�。十年�控目�由遏制房�上��看到遏制房地�投�增��快再回到遏制房�上��快,後又到遏制投�投�炒房��,又��回到遏制房�上��快�促�房�合理回�,今年又回到遏制投�投�需求��定房��成交的市��期,�有一次提到以降房���控目�。二是�控手段。1是十年�控主要以行政手段�主的命令、口�通知,�中央政府�部�口�的�喊,以及大量的��又不�定的政策文件��知,很少有系�的、精�的、可操作性的全�性�控政策。2是以�收手段�金融手段�主的增加老百姓��房者��、成本的政策,譬如房��、��20%等76���。3是土地手段,�有一次是真正以增加土地供�而�真�行的政策,��三年土地供��增��,市�供�不足。而政府�著商人的活,通�低�征收土地-----再出�拍�---收取高�土地��收的批租制---土地重�抵押,最後形成高地��高成本��。所�的市�手段�法制手段�有一次�真�行�。三是�控目的。�有一次真正明��,只是短期的�定。”
 
   �者��,今年3月底到5月份,部委�“地方版��”�入密集出�的窗口期,�市�呈�“�量”回落,一直持�到今年二季度�束。部委�“地方版��”力度上,保持“�度”收�的同�,�采取微�措施,避免�控政策“一刀切”。而部委�“地方版��”�容方面,基本��八�方面�施具�的�整,�化“新�五�”�“新�五���”,以便於�活�行�落�新�控政策。
 
   �者��,“地方版��”主要��著八�方面�施,一是限�取替限�,或者限���加�,限�不放松。二是公布房�控制目�,以GDP�人均收入及地方���合�展作��考��,基本是以8%-10%作�上�。三是二套房�首付�利率,��按兵不�,等待����央行及住建部等部�的�合通知。首套首付不�,利率�惠政策��收�。四是房���容�慎,不排除深圳�北京及南京、武�、�沙、天津、�州���放方案上�或���征的消息,但是真正�容�是有待於�察。五是二手房�出20%���慎,按兵不�,��按��行,等待����央行及住建部等部�的�合通知。六是商品房�售管理��,高端商品的���案�商品房�售�可收�。七是加�市��管和�期管理。八是增加普通商品住房及用地供�,加快保障性安居工程��建�,加快建立和完善引�房地�市�健康�展的�效�制,�七、八��方面基本可以判�,地方政府依然保持重申的�度,不�有新的�化。
 
   �者��,��需警惕“20%�人所得�”�征的�重市�後果,一是��房地���的增加,供求�系未改善�,都�毫�例外的出��方�嫁��方�房成本。由於抑制二手房交易��致推高新房�格。譬如:一套普通房,��100�,�出200�,按原征�方式,��的1%,交�2�;按新�差�的20%,交�20�。相差10倍。二是如果�房者�把��加��格,由��者��,增加了�房成本��房者生活��,��更多的�性�房者�不起房。譬如,首套房的首付30%,20%��相�於首付款成�升至45%,提高了�房�����支付能力。三是�打��方出售房�,造成更多的空置房,�而�少供�,�致房��一步上�。一旦受到“重�”�控的影�,�方短期持有��期持有,市�房屋供�量下降,�出�市�供小於求的�象,不利市��定�期。甚至在一定程度上�致一手房�上��象。四是由於“重�”的影�,在一二手房市����少��法��及�不起的情�下,必然�出�大量租房人群,�致二手房的租金猛�。
 
   �者��,����果�看,房�上�根源有九�因素:��超�、土地�供�、收入分配不合理、��分配不合理、住房需求旺盛、�控只堵不疏、供求�系失衡、市�制度缺乏�效�制、住房保�系不完善。同�房�上�也受多重因素的影�,譬如土地�政、城�化、�民收入的增加、投�渠道�窄、通�膨�、�利率、土地�格、�收政策、人口��、�身�、丈母娘、���定增�、基��施完善、城市�容、房屋拆�、金融�展等因素都��房�波��生影�。
 
   �者��,“重�”不是�底解�市�根本�法,只能���起到表面效果,很��房�合理回�,���快建立�控�效�制,才是市�唯一的出路。���年房地��控政策,其�就�了�件事,一�用�家政策宣布和��住房已�成�限制��的�俏商品。一�用�收、行政的政策和�少原材料(�金和土地)供�的方式�一步�少���俏商品的供�。市�不需要�多行政手段��的�控,���制度��制改革及供求�系上著手,才能出�好的�控措施。一是改革土地制度。二是土地私有化。三是�控���行量。四是改革��收入分配制度。五是�居民����。六是增加居民�富�收入。七是拓�投�渠道。八是�政全力支持保障房建�。九是打�房地�腐���。十是完善�售制。供求��房��,�期���市�,供求矛盾是�市��反�的根本原因。一方面是在需求端,��采取只疏不堵。另外一方面是在供�端,首先要增加土地供�,最後才是增加住宅�保障房供�,形成住房保障供��系。

   譬如地方版�控��,2013年3月10日,��商�媒介人士及��人士�出:“深圳已��施了“限�令”。”2013年3月13日,深圳市��和�土�源委��昨晚公�回�表示,“我市�未出�新的‘限�令’政策,而是在近期房�出���的情�下,我市�年�已�行的引�房地���企�理性定�的�控�制及���了作用。目前,我委一方面�化�售�可管理,引���企�理性定�。”昨晚7�,深圳市���土委在官方微博�布了�面回�表示:“我市�未出�新的‘限�令’政策,而是在近期房�出���的情�下,我市�年�已�行的引�房地���企�理性定�的�控�制及���了作用。”回�中�,自�入2013年以�,深圳市有多�高�位��上市或即�上市。“�避免全市房��快上�,我市�格落�‘�五�’��的有��定,沿用�年�的做法,�用�控�制,引�房地���企�理性定�,�行�於商品房�售明���、一房一�等�定。”

   深圳市���土委�:“目前,我委一方面�化�售�可管理,引���企�理性定�;另一方面,要求��企��格按照��格部��案的�售�格明����外�售,�其超��案�格�售的,房地�信息系��自�提醒企��整售�,以符合�案�格的要求。通��方式避免了部分���格�快上�以及因��性差��致的�格波�而影��房者�期。”2012年12月25,住建部部�姜�新在全�住房城�建�工作��上表示,商品住房限�政策要���施。�於放松�控�致房��快上�的城市,要�其����。2013年1月15日,深圳市政府2013年工作意��告提出,未�深圳市房地��控工作思路是:“在�市呈�回暖��的背景下,���持落��家以限�限�政策�主的房地��控政策不放松,避免住房�格可能出�快速反�”。2013年2月20日,��院�理�家�主持召���院常���,提出��抑制投�投�性�房,�格�行商品住房限�措施,�大�人住房房��改革����。2013年3月1日,新“�五�”��正式出�,明�二手房交易中的�人所得���按照�人所得的20%征收。

   二是中央政府(��院)、部委(住建部、�家��、央行、���、�土�源部)不����控不放松不��,要求地方�快落�新政策。�又同���是否加���行新政策�容,要看3月���市���,甚至�不需要出��3月8日,住建部副部���接受媒�����,40�重�城市的住房信息基本上已���;�交易所得��嫁��房者的行��重��,���不�,�家��出�保��房者利益的措施。交易�不得�嫁��房者,否���不�。40�重�城市的住房信息基本上已���;�交易所得��嫁��房者的行��重��,�家��出�保��房者利益的措施,“所得者��,就像工�所得�,�拿到��性收入�去���所得�,政策上是�麽�定的”。

   3月5日,住建部副部���:各地不一定要出��。��表示,��新的��院�控的文件,一星期��有��的信息解�。而各地方的�控目���三月底地方政府����出�。此外他�,各地不一定非要制定��,只要�控方向符合�五�的�定,���五�的���行。如出����需的�象,�出�保�措施。3月5日,全�政�委�、住建部副部���昨上午表示,��“�五�”一�星期��有��解�,而各地方�控目�需地方政府制定��布,��三月底地方����出�。“二手房交易按照增值�20%征收��”本意是打�投�,不是�及�需。“新�五�”指出,“�房�上��快的城市,人民�行�地分支��可根�城市人民政府新建商品住房�格控制目�和政策要求,�一步提高第二套住房�款的首付款比例和�款利率.

   3月5日,���主席尚福林5日接受�者采��表示,��出�房地��控��的信�政策.此前,���副主席蔡鄂生��,二套房�政策的出�需要有一��察的�程,比如要�察一�、二�、三�城市的房�、群�收入等�合性因素。3月8日,全�人大代表、�土�源部部�徐�史接受�者采��表示,今年���一步加大房地�土地供�的力度,使土地�格保持�定。徐�史透露:“2013年房地�土地供�不�低於前五年平均�,估�在16�公�左右。”3月13日,中�人民�行行�周小川表示:用�整首付比例和房�利率等��性信�政策控制房�。�於房���,我�有一些��性的政策,�年前就已��始�用,比如�首付比例和����房�的利率,�有����房地�的一些�格�整措施,�些措施����使用,有的����加大一定力度,�不是�量政策,而是��性的信�政策,可以通������控制房�的目�。

   央行近期�文,�房�上��快的城市,各分支��可根��地人民政府房地��控目�和政策要求,�一步提高第二套住房�款的首付比例和利率。消息人士透露,目前各地都在研究制定相��施��,待制定��人行�行批�即可�施。�此前市��期一致,一些房��幅�快的城市,二套房房�首付可能提至七成,利率提高至1.3倍。央行要求,各地持�跟����人住房�款�放情�,密切��首套房�利率、首付款比例,以及非本地居民�房�款政策�行情�。央行表示,金融����格�行差�化住房信�政策,�化利率��,合理定�,�足居民家庭首次��自住普通商品住房的�款需求。在��未�之前,目前各家�行的住房信�政策���持不�。目前,工行、中信等�行仍可申�到首套住房首付三成,利率八五折�惠,中行、�行、建行等均�首套房利率最高�惠幅度上�至九折;而��第二套住房�款利率,除建行�行上浮20%之外,其他商��行仍按上浮10%�行。

   三是地方政府�控的口��定,北京、上海、�州、深圳同�����快出��,�然有部分城市�控收�,�是���需�改善的。但是到目前依然是按兵不�,甚至出了新政策又否�辟�2013年3月13日,深圳市�土委昨晚通�官方微博回��,深圳市�未出�新的“限�令”政策,只是在近期房���的情�下,�行已�年的相�房�引��制及���了作用。即�於新�房源�格高�前次��成交均�的房源,在�行���被系�自��死,�法完成�案。 2012年深圳市新建商品住房�格在�年5月到8月份��上�,在8月份重回20000元/平方米之上,�到了20183元/平方米。2012年全年深圳新建商品住宅平均�格�18524元/平方米,比去年同期的18533元/平方米下跌了0.1%。2012年1-12月份,深圳全市新建商品房累�成交面��403.6�平方米,同比增�32.4%;其中新建商品住宅累�成交面��361.7�平方米,同比增�33.5%,是2010年以�的最高成交�模。

   2013年3月7日,�州市�土房管局表示,一季度向社�公布2013年度新建商品住房�格控制目�。近日,��院�公�下�了《��院�公��於��做好房地�市��控工作的通知》(���〔2013〕17�)。我市�����落�中央房地�市��控的�策和部署,�持房地��控不��。�於深圳�市“限�令”的�言引�地�股集�“跳水”,“限�令”是否�在�州推行?�者昨日采��悉,�州版“�五�”��正在研究�程中,具�出����不�定。但�房�截取�光家�的���示,2月�州市一手住宅��均��13758元/平方米,同比大�21.5%。���我�我家市�研究院�����示,2013年1月1日至3月10日期�,北京�商品住宅(不含保障房)��18171套,比去年同期上�244.5%。期��商品住宅交易均��22265元/平方米,基本回�至2011年同期均�水平。

   2013年伊始,昆山、�莞、金�等二、三�城市先後出�了收�住房公�金�款的政策。“�五�”出�前後,�整公�金�款政策的城市�量��增加,武�、�沙、�春等城市也相�加入到�整公�金政策的城市之列。�市的持�回暖,使新一��控不期而至,只要大�境未�,房��有得到有效控制,�似於公�金�款、限�、提高�款利率等政策就不�停止。昆山申�公�金�款�,由原�定借款人在申�之月前���按期足��存公�金六�月以上,�整�在申�之月前���按期足��存住房公�金十二�月以上等。

   �自金�市住房公�金管理中心官方�站消息亦�示,自2月4日起,金�市�住房公�金最高�款限���下�10�元,即�原�的最高可�30�元降至20�元。2013年3月1日起,吉林�春市住房公�金管理中心也��推出5��人�款新政策,包括�整�限要求、�整�款首付比例、�定�款限�、申�提前�款、�予利息��等。公�金�款�度可根��地房�和�集�金,在�可����行政策微�。�地公�金管理中心出��金���,可�度收��提高�款��。

   3月1日,武�市住房公�金中心�布信息�,��3月10日起�武�市公�金�款和提取政策作出�整。新�主要涉及在原公�金�款�度�算方法基�上,增加�工住房公�金�存��及�存��余�等系���;分��新��住房公�金的�工、已��住房公�金6�月及以上的�工以及�地�入武�市的�工�施不同的公�金�款�度�核方式。2月8日,�莞市住房公�金管理中心�布�施了《�於�整我市住房公�金�款部分政策的通知》,�是自2012年8月1日�莞公�金�款�原�的只��不�房,�整�既�房又��後再次做出的�整。新政�定住房公�金由之前�存6�月便可申��款,改�12�月;�款�度不高於��余�的8倍;首套房�款不再根�房屋面�大小不同,一律首付三成;��二手房最多可�20年。

   2013年2月8日�沙市住房公�金管理委���布了相�公�金�整政策。相�文件�示,�沙此次住房公�金提取和�人住房�款政策�化主要表�在以下方面,即:�工申�使用住房公�金�款,�正常�存住房公�金12�月(含)以上,此前是6�月以上;�工��、建造、翻建、大修同一套普通自住房已申�提取住房公�金的,不予�放住房公�金�人住房�款;首套房面�超120平方米,�第二套房不得再申�住房公�金�款;停止向��第三套及以上住房的�存�工�放住房公�金�款;借款人的工�收入根���工住房公�金�存基�推算�定 (月�存�低於320元的按最低�存比例5%�算);�工住房公�金�款期限,不得超�借款人�理�款�至法定退休年�的工作年限。

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