《金融时报》：中国房地产2012年入寒冬
《金融时报》：房地产还在深秋 并未入冬
从上半年开始，全国各主要城市房地产市场交易量迅速萎缩，陷入长时间低迷。9月以来，房地产价格持续下降。这对于投资品市场是致命打击。
根据中国房地产指数系统12月1日公布的数据，全国百城价格指数的全样本数据显示，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8,832元/平方米，与10月相比下降0.28%，连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。
《金融时报》13日发表专栏文章分析，房价下降是开发商资金链紧张、购房者持币观望的必然结果。在各大城市郊区楼盘，纷纷出现大规模打折。但房地产还在深秋，并未入冬。
房企资产负债率最高达80%
文章称，投资者关注的是房地产企业的资产负债率，该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示，截至三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为 63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。
除少数龙头企业外，大部份房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负，存货数据进一步恶化。
截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。
而在房地产寒冬到来的背后，是中国实体经济下滑，地方财政紧张。有越来越多的人预期，房地产政策将出现松动。
然而，从温家宝11月6日在俄罗斯公开强调，对于房地产一系列的调控措施不会放松，到12月1日至2日，李克强在天津称，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施，巩固调控成果。中共当局的态度似乎十分明确。
地方政府定向宽松 博弈中央政策
不过，地方上常常“不以为然”。截止2011年年底，有将近10个城市限购政策到期，厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布限购令时，都曾明确12月31 日为截止日期。这些城市是否延续限购政策还没有明确说法。
可以肯定，如果中央不出台严厉的举措，一些城市将悄然放松调控，以解地方财政的燃眉之急。
各地托市初现端倪。10月21日，南京市公积金管理中心宣布，从24号开始，南京公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、 40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。与额度恢复同步的，是公积金二次贷款政策的有条件恢复：家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并 卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于6成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。这是放松房地产金融杠杆的第二只羞答答的气球。
处于房价大跌风暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日发布的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行)，日前正式启动。根据《细则》内容，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金（以下简称专项资金）1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。
此外，各地土地收入的大幅下挫，成为地方财政不能承受之重，房产税或在今后数年内弥补缺口，但前提是重点城市房地产数据完成联网。2011年1至9月全国税收总收入完成71292.18亿元，同比增长27.4%。其中，房产税完成798.59亿元，同比增长23.6%。
地方政府断无财力投入保障房
文章称，保障房建设是本轮调控的主要抓手。本轮调控从制度上而言，要建立保障房与商品房的双轨制，建立土地财政与房产税的双轨制。对于保障房建设的重视，2011年从未松动。
然而，2012年，保障房建设数量将缩水。由于资金门槛难以越过。根据住建部测算，按照全部结构完工口径计算，2011年开建1,000万套保障性住房所需全部投资约为1.3万亿元，其中中央政府在1.3万亿中占据1,709亿元左右，约占13%，其它87%的资金都要靠地方政府投入。
文章称，到2012年，地方政府的保障房投入将达到高峰，而地方政府断无如此巨大的财力投入保障房建设。
住建部已经提醒2012年保障房的开工数量有可能调整，住建部部长姜伟新多次强调，根据实际情况，2012年的保障性住房开工套数指标，有可能进行调整，将低于2011年的1,000万套指标，估计低20%到30%。
2012年房地产行业大洗牌
文章称，2012年，房地产依然不会迎来春天，更别说艳阳天。
2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业明年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升就会成为卡住房地产企业脖子的两把大箝子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。
而对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，2012年会是非常难过、不堪回首的一年，有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。
文章认为，延续2011年趋势，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。
目前，房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。据《中国证券报》记者不完全统计，6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5,000万元的项目有29宗。这不是开始，也不是结束。
（责任编辑：孙芸）
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